Comment gérer votre résidence sans aggraver lourdement vos charges de copropriétés ?

Toutes les copropriétés sont soumises au régime de loi du 10 juillet 1965, permettant de répartir équitablement la propriété de l’immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.
Le copropriétaire dispose de droits et de devoirs que nous avons listé dans notre onglet « la vie en copropriété »
Les copropriétés les plus anciennes nécessitent une attention toute particulière.

1. Vérification de la cohérence entre les contrats en place et les besoins de la copropriété.

Il est nécessaire de procéder à une renégociation des contrats de maintenance qui sont souvent réévalués par le prestataire d’année en année.
Cette démarche permet avant tout de vérifier que le contrat mis en place correspond aux besoins de la copropriété et de vérifier que les tarifs pratiqués sont conformes au prix du marché.
La mise en concurrence des contrats ne peut être efficace qu’après avoir défini un cahier des charges avec les membres du conseil syndical.

2. Plan pluriannuel des travaux

Un plan pluriannuel des travaux permettra à la copropriété de pouvoir lisser les dépenses dans le temps et surtout d’assurer la pérennité de la copropriété.
Les copropriétés dites anciennes sont pour beaucoup dans un état de dégradation très avancé car les copropriétaires repoussent les travaux à entreprendre.
Cette démarche oblige aujourd’hui de nombreuses copropriétés à toujours réaliser des travaux dans l’urgence et à voir leurs charges augmenter.
Pour limiter cela et assurer la sauvegarde du patrimoine, la loi alur vient imposer à toutes les copropriétés la mise en place d’un fonds travaux à hauteur de 5% minimum du budget de fonctionnement et indique que ce dernier ne sera plus restituable en cas de vente.
Cependant, la loi précise que le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fond travaux :

  • a- Si le diagnostic technique global ne prévoit pas de travaux de conservation de l’immeuble dans les 10 années à venir.
  • b- Si l’immeuble comporte moins de 10 lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fond travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.
  • c- Si l’immeuble à moins de 5 ans.

3. Assurance multirisques immeuble et sinistres 

Les primes d’assurance sur les copropriétés dites anciennes sont souvent importantes.
Cette augmentation de prime trouve souvent son origine dans un défaut d’entretien des équipements situés en parties privatives (joints de robinetterie fuyard, débordement de machine à laver etc….).
Il est nécessaire de rappeler à tous les copropriétaires l’obligation de souscrire un contrat d’assurance habitation.
Cette obligation touche également les copropriétaires bailleurs car en l’absence de locataire, c’est l’assurance PNO (propriétaire non occupant) de prendre le relais. Cette souscription est d’autant plus nécessaire avec la mise en place depuis le 1er juin 2018 de la convention IRSI.
Afin d’éviter ces augmentations de primes, il est nécessaire de rappeler aux copropriétaires la nécessité de conserver leur équipement privatif en parfait état d’entretien.

4. Mise à jour du règlement de copropriété et état descriptif de division Le règlement de copropriété ou état descriptif de division n’est pas forcément conforme aux différentes modifications apportées à la résidence.

Il n’est pas nécessaire d’effectuer une refonte totale car souvent très coûteuse à mettre en place.
Il est souvent utile d’effectuer une refonte de l’état descriptif de division afin que la répartition des charges de copropriété soit en adéquation avec les parties privatives.
En effet, dans de nombreuses copropriétés, il est effectué des changements de destination des logements (grenier transformé en appartement, des parties de couloirs annexés à un appartement etc.…).
Nous rappelons aux copropriétaires l’obligation d’informer le syndic de toutes les modifications apportées aux logements.